Aluguel dobra em Florianópolis em menos de cinco anos: o que o proprietário pode cobrar e o que não pode ser repassado ao inquilino

Quem mora de aluguel em Florianópolis viu o custo da moradia praticamente dobrar em menos de cinco anos. Em dezembro de 2021, o preço médio anunciado para locação residencial na capital era de R$ 29,71 por metro quadrado. Em julho de 2026, chegou a R$ 60,84, uma alta acumulada de 104,8%, segundo o Índice FipeZAP. No mesmo intervalo, a inflação medida pelo IPCA acumulou cerca de 25%. O aluguel, portanto, subiu mais de quatro vezes o ritmo dos preços em geral.

O resultado é um dos mercados mais caros do país. Florianópolis é hoje a quarta capital com o aluguel mais alto por metro quadrado, atrás apenas de São Paulo (R$ 65,18), Recife (R$ 64,11) e Belém (R$ 62,65), e à frente de Rio de Janeiro, Brasília, Salvador e Curitiba.

A pressão não é apenas local. No conjunto das capitais brasileiras, o aluguel acumula alta de 9,28% em 12 meses, mais que o dobro da inflação do período (4,44%). Em Florianópolis, a escalada foi tão intensa nos anos anteriores que o mercado local já dá sinais de acomodação: nos últimos 12 meses, o reajuste na capital foi de 2,99%. A desaceleração recente, porém, incide sobre um valor que já havia dobrado, e não devolve ao inquilino nada do que subiu antes.

Em uma cidade cujo mercado de locação é pressionado pela demanda por moradia, pelo turismo e pela valorização imobiliária, a conta pesada faz voltar uma dúvida recorrente entre locatários: até onde o proprietário pode aumentar o aluguel e quais custos podem, de fato, ser cobrados de quem mora no imóvel?

Quando e quanto o aluguel pode subir

A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O valor do aluguel é de livre convenção entre as partes (art. 17), com três vedações expressas: não pode ser estipulado em moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Cláusulas nesse sentido são nulas.

Durante a vigência do contrato, o reajuste segue o que foi acordado, e a lei não impõe nenhum índice específico. IGP-M, IPCA ou outro indexador é escolha contratual. O que existe é um limite de frequência: reajustes com periodicidade inferior a um ano são proibidos (Lei nº 10.192/2001). Ou seja, por mais que o imóvel se valorize, isso não autoriza, por si só, aumento unilateral a qualquer momento.

Locador e locatário podem, de comum acordo, fixar novo valor ou inserir e modificar a cláusula de reajuste (art. 18). Não havendo acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do último ajuste realizado, qualquer das partes pode pedir judicialmente a revisão do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado (art. 19).

O que o inquilino paga e o que é do proprietário

A segunda fonte recorrente de confusão está nas despesas do imóvel. O proprietário responde pelas despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X): obras de reforma que interessem à estrutura do prédio, pintura de fachadas, instalação de equipamentos de segurança e de lazer, constituição de fundo de reserva. Ao inquilino cabem as despesas ordinárias (art. 23, § 1º), ligadas à manutenção e ao funcionamento cotidiano, salários e encargos dos funcionários, consumo de água, luz e gás das áreas comuns, limpeza, conservação e pequenos reparos.

Há ainda uma condição que costuma passar despercebida: o inquilino só é obrigado a pagar as despesas ordinárias mediante comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal, e pode exigir esses comprovantes a qualquer tempo (art. 23, § 2º). O proprietário, por sua vez, é obrigado a exibir ao locatário os comprovantes das parcelas que estiver cobrando, sempre que solicitado (art. 22, IX).

Quanto a impostos e taxas, o IPTU, principalmente,, a regra geral da lei atribui o pagamento ao proprietário, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). Como a maioria dos contratos traz essa previsão, ler o documento com atenção antes de assinar é decisivo.

Garantias: uma só, e com limite

A legislação também restringe o que pode ser exigido como garantia da locação. São admitidas quatro modalidades (art. 37): caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O proprietário não pode exigir mais de uma delas no mesmo contrato, a lei estabelece que a cumulação é nula.

Quando a garantia é caução em dinheiro, o valor não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, deve ser depositado em caderneta de poupança e os rendimentos revertem ao inquilino ao final da locação (art. 38, § 2º).

Exigir mais de uma modalidade de garantia ou cobrar quantia além do aluguel e dos encargos permitidos não é apenas irregular: é contravenção penal, punida com prisão simples ou multa (art. 43).

 “Quando o aluguel dobra em cinco anos, cada cobrança acessória pesa muito mais no orçamento, e é exatamente aí que o inquilino aceita o que não deveria, simplesmente por não saber o que a lei atribui a cada parte”, afirma a advogada Priscila Coelho.

“O contrato de locação é, ao mesmo tempo, o documento que mais gera dúvida e o que menos se lê com atenção. Distinguir uma despesa ordinária de uma extraordinária, exigir a comprovação do rateio ou reconhecer que uma segunda garantia no mesmo contrato é nula muda concretamente quanto se paga por mês”, completa.